Perguntas e respostas - Mutuários do Sistema Financeiro de Habitação
1. Quem é o Mutuário adquirente da casa
própria?
É a pessoa que recebe, do agente financeiro, os recursos
para a compra do imóvel. Ela deve devolver essa quantia em parcelas mensais
durante um período pré-determinado no contrato, acrescidas de juros e correção
monetária.
2. Quem é o agente financeiro?
Qualquer instituição financeira (banco) pública ou
privada, autorizada pela Caixa Econômica Federal que realize financiamentos
para a aquisição da casa própria e respeite as regras do Sistema Financeiro da
Habitação (SFH).
3. Os contratos de financiamento da casa
própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Quais as
vantagens?
Sim. O Código
de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e
consumidores. Nos contratos de financiamento da casa própria, o fornecedor é o
agente financeiro e o consumidor é o mutuário.
O que caracteriza a existência da relação de consumo é a
destinação dada pelo mutuário ao crédito a ele oferecido. No presente caso, em
que o mutuário utiliza o valor do financiamento integralmente para uso próprio,
resta plenamente caracterizada sua condição de usuário final, nos termos
previstos em Lei.
Dentre os diversos benefícios trazidos pela aplicação do
CDC, pode-se destacar: a garantia de igualdade nas contratações, possibilidade
de modificação ou anulação de cláusulas desproporcionais, restrição de direitos
ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a
ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual e, principalmente, redução da
barreira intransponível existente entre o mutuário e o agente financeiro.
4. O contrato de financiamento da casa
própria é considerado “contrato de adesão”?
Os contratos são tipicamente de adesão, eis que as
cláusulas são padronizadas e o contrato é previamente elaborado pelo agente
financeiro. Inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentação
legal e infra-legal da espécie.
Normalmente traz cláusulas abusivas, vantajosas apenas
para o financiador, de maneira totalmente unilateral, não podendo os
Adquirentes, em momento algum, discutir as cláusulas contratuais, sendo
obrigados a aceitá-las em bloco, ou ficar sem crédito, isto é, sem adquirir a
sua moradia.
5. Quais são as maiores dificuldades
enfrentadas pelos mutuários do SFH?
Infelizmente, os mutuários enfrentam diversos problemas
durante a vigência do Contrato de Financiamento Habitacional. Dentre estes
incômodos, destaca-se a dificuldade em manter o pagamento em dia e o inesperado
Saldo Residual.
6. Porque o pagamento da prestação passa a
ser difícil?
Muitas vezes o agente financeiro substitui a legislação
do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas próprias.
Ao aplicar reajustes diferentes dos convencionados no
contrato, ou impor taxas que fogem à capacidade de pagamento do mutuário,
provocam um desequilíbrio contratual.
É Importante mencionar que grande parte dos contratos de
financiamento habitacional são regidos pelo PES – Plano de Equivalência
Salarial, portanto, a prestação só poderá ser reajustada no mesmo índice e
mesma periodicidade àqueles aplicados ao salário do mutuário.
Diante da falta de interesse em aplicar tal norma, o
agente financeiro acaba por aplicar índices superiores aos recebidos,
suprimindo parte da renda e provocando a inadimplência.
7. Os agentes financeiros devem respeitar o
limite de comprometimento de renda?
Sobre este assunto, a Lei 8692/93 não deixa qualquer
dúvida.
Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda
do mutuário nos contratos regidos pelo Plano de Equivalência Salarial, correspondente
à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuário
verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por
cento.
Portanto, deverá ser respeitado o percentual inicialmente
pactuado, sendo assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de
amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual
máximo estabelecido em contrato, mediante a dilatação do prazo de liquidação do
financiamento.
8. Quais as causas e conseqüências do desequilíbrio
contratual?
Não há dúvida que o descontrole das prestações tem por
conseqüência a imediata inadimplência.
Altos índices de inadimplência são verificados nos
contratos do SFH, ou seja, quando estes deveriam proporcionar a aquisição da
moradia, acabam por transformar o trabalhador em devedor.
9. Qual a conseqüência da inadimplência?
A resposta mais direta e objetiva é a seguinte: PERDA DO
IMÓVEL.
Os Agentes Financeiros possuem duas formas de executar
mutuários inadimplentes, através da execução extrajudicial e judicial.
A primeira reflete exatamente aquilo que o SFH está se
tornando, um grande agente imobiliário. Isto porque, o procedimento utilizado
pelos Bancos fere princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório
quando não permitem ao mutuário questionar a origem daquela dívida.
Apesar de desrespeitar ambos princípios, é permitida pelo
Decreto Lei 70/66, o qual é considerado Constitucional pelos Tribunais.
Já o procedimento de execução judicial poderíamos
considerá-lo como “politicamente correto”, pois permite ao mutuário demonstrar
e questionar a dívida.
10. Se o agente financeiro executar o
contrato, há possibilidade de perda do imóvel?
Em geral, o agente financeiro executa o débito sem a
participação da Justiça, ou seja, de forma extrajudicial.
Como não há o devido processo legal e o mutuário não tem
como se defender, é possível entrar com processo judicial pedindo a suspensão
do leilão, assim como a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro
do imóvel já adjudicado (tomado pelo banco que o forneceu).
11. Existem saídas jurídicas para evitar a
perda do imóvel?
No caso da execução extrajudicial, é constante o
descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66(artigo 29 e
seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execução e suspenso o leilão
através de processo judicial.
No caso da execução judicial, a mesma só poderá ocorrer
quando a dívida for líquida, certa e exigível.
Todavia, em grande parte dos contratos, diante de todas
as irregularidades cometidas pelos agentes financeiros, havendo processo
judicial discutindo o contrato e suas cláusulas ilegais ou abusivas, além das
irregularidades cometidas, não há como se considerar o débito líquido e certo e
a execução ficará suspensa até que seja julgada a ação e a dívida seja
recalculada pela justiça.
12. Caso não seja tomada nenhuma medida para
evitar a execução, qual será a conseqüência?
Caso o agente financeiro tenha utilizado o meio
extrajudicial, o imóvel será levado a Leilão para quitação do débito.
A execução judicial tem o mesmo propósito, entretanto,
permite que o agente financeiro adjudique o imóvel. (fique com o imóvel para
si)
13. O Agente financeiro pode adjudicar o
imóvel (ficar para si) através do procedimento extrajudicial?
Não. Apesar de
corriqueira a prática da adjudicação (pegar o imóvel para si) por parte do
agente financeiro, através da execução extrajudicial, o Decreto Lei não
permite.
O entendimento de juristas e juízes reflete exatamente a
omissão da Lei: “para ocorrência da adjudicação, o agente financeiro deve
utilizar-se da execução judicial, conforme disposta na Lei 5741/71”.
14. Quanto ao saldo devedor, qual é a maior
dificuldade?
Constata-se que os contratos assinados entre 1988 e 1993,
apresentam um grande problema quanto ao saldo residual.
Isso deve-se à aplicação da TR para a correção do saldo e
índices da categoria profissional para a correção das prestações.
Durante este período, tínhamos índices absurdos de
correção do saldo e, muitas vezes, os salários e as prestações não o
acompanhavam.
A conseqüência é facilmente constatada: amortizações
negativas.
15. Como pode ser resolvido o problema do
saldo residual?
A prática indicou e os Tribunais acolheram o uso de mesmo
índice para reajustar a prestação e o saldo devedor, permitindo o equilíbrio
entre os índices de correção.
Desta forma, através de processo judicial, consegue-se
chegar à última prestação com saldo devedor significativamente reduzido ou
próximo de liquidar dívida.
16. Existem outros fatos que contribuam para
a existência do saldo devedor?
Sim. Além da
correção equivocada pela Taxa Referencial, aplica-se a capitalização, o que
representa uma prática ilegal.
A amortização também não tem sido aplicada como
estabelece o Sistema Financeiro da Habitação.
Segundo a lei, o órgão financiador deve primeiro abater
do saldo devedor a prestação paga, para depois corrigi-lo e então aplicar a
correção monetária.
Porém, em geral, ocorre o contrário, ocasionando o
aumento ininterrupto do saldo devedor, devendo o mutuário discutir estas
ilegalidades na justiça.
17. Após o término do prazo de pagamento do
contrato, o saldo devedor estará quitado?
Não. Após
pagar a última prestação, o mutuário provavelmente possuirá saldo devedor.
Este pode até ultrapassar o valor do próprio imóvel,
salvo em contratos em que se aplica efetivamente o Fundo de Compensação das
Variações Salariais (FCVS).
18. Os recentes contratos elaborados pelos
agentes financeiros possuem saldo residual?
Analisando o Contrato é possível verificar a existência
da cláusula que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo
devedor.
Portanto, o próprio agente financeiro reconhece a
possibilidade desta ocorrência.
Entretanto, é visível que os atuais contratos apresentem
equilíbrio na forma de correção do saldo e da prestação.
Infelizmente depende da economia, ou seja, se esta
permanecer estável a possibilidade de saldo residual extremamente alto é
reduzida.
19. O sistema SACRE, utilizado pela CEF,
possui saldo residual?
Sim. A
diferença dos demais sistemas está na sua forma de distribuir este resíduo.
Como suas prestações são recalculadas a cada período de
12(doze) meses, com base no saldo devedor, seu saldo residual também é diluído
assim.
Mas não quer dizer que não exista resíduo, apenas é
reduzida a sua incidência.
20. É vantajoso, para o mutuário devedor, a
renegociação do contrato com o agente financeiro?
Poderá ser uma atitude precipitada. A mera renegociação
não traz nenhuma vantagem ao mutuário, pois a prestação sofrerá uma redução
apenas momentânea, com normas e regulamentos elaborados pelo agente financeiro.
Posteriormente, as diferenças serão cobradas. Além do
mais, não serão discutidas nessa oportunidade as distorções do contrato, o que
poderá ser discutido na justiça.
Somente a discussão judicial das cláusulas ilegais ou
abusivas do contrato podem oferecer a definitiva solução.
21. Quais são as cláusulas e pontos mais
discutidos pela via judicial?
• Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento
do mutuário;
• Forma de amortização do saldo devedor antes de sua
correção;
• Retirada da incidência da capitalização de juros;
• Substituição de índices incorretos aplicados à correção
monetária da Taxa Referencial (TR) para PES/CP ou INPC;
• Redução dos juros ;
• Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com
a Susep;
• Compensação de valores pagos a maior;
• Repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos
valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor;
• Expurgo da Tabela Price;
• Expurgo do CES.
22. O que é contrato de gaveta?
É um negócio jurídico, de compra e venda de imóveis, que
é fechado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou.
O mutuário "vende" através de um contrato de
compra e venda o direito sobre o imóvel para o “gaveteiro” (quem se oferece
para a compra), que fica obrigado a pagar as prestações para o agente
financeiro, mas não é feita a transferência para o seu nome junto ao banco
financiador, a qual somente se dará após a quitação total do contrato.
O "vendedor" passa uma procuração para que o
"comprador" (gaveteiro), possa transferir o imóvel para o seu nome,
após quitado o contrato de financiamento.
É conhecido como "contrato de gaveta"
exatamente porque o agente financeiro não conhece a sua existência, é como se
ficasse dentro de uma gaveta, só sendo conhecido por aqueles que o fizeram.
23. O gaveteiro pode ingressar com ação
judicial?
O gaveteiro que desejar ingressar com uma ação judicial
deverá possuir procuração pública do titular, com cláusula
"adjudícia" que dê poderes para isso, ou solicitar que o próprio
titular do imóvel assine a procuração, que dará condições ao advogado de
representa-lo na justiça.
24. Caso não possua procuração, ainda é
possível ingressar com Ação?
Várias decisões judiciais, proferidas pelos mais diversos
Tribunais do Brasil, equiparam o gaveteiro ao titular do contrato, permitindo
que exerça os mesmo direitos, como seu titular fosse.
Entretanto, é possível entendimento contrário.
25. Os mutuários podem utilizar o FGTS para
pagamento das prestações?
Sim. A Lei
8036/90 dispõe o seguinte:
"Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS
poderá ser movimentada nas seguintes situações:
V - pagamento de parte das prestações decorrentes de
financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da
Habitação - SFH, desde que:
a) o mutuário conte com o mínimo de três anos de trabalho
sob regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o
prazo de doze meses;
c) o valor do abatimento atinja, no máximo, oitenta por
cento do montante da prestação.
VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo
devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas
pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no
âmbito do SFH e haja interstício mínimo de dois anos para cada movimentação.
VII - pagamento total ou parcial do preço da aquisição de
moradia própria, observadas as seguintes condições:
a) o mutuário deverá contar com o mínimo de três anos de
trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;
b) seja a operação financiável nas condições vigentes
para o SFH.
VIII - quando permanecer três anos ininterruptos, a
partir da vigência desta Lei, sem crédito de depósitos;"
26. O FGTS poderá ser utilizado para
pagamento de prestações atrasadas?
A lei 8036 não proíbe a utilização do FGTS para pagamento
de parcelas em aberto, entretanto, a disposição do Fundo fica por conta do
Conselho Curador e, este sim, não permite.
Diversas ações judiciais já foram distribuídas e
obtiveram êxito na utilização do FGTS para saldar prestações atrasadas.
É necessário alertar que esta poderá não ser a saída
correta.
Muitas vezes o simples pagamento do débito com o FGTS não
resolve o problema na sua raiz, ou seja, é importante corrigir aquilo que ocasionou
a inadimplência, ou seja, claúsulas ilegais ou abusivas do contrato de
financiamento, o que só pode ser feito através de processo judicial.
Alerta-se para a necessidade da realização de uma
consulta prévia sobre a viabilidade ou não de utilizar o FGTS, afinal, poderia
ser útil em outra ocasião.
27. O que é Fundo de Compensação das
Variações Salariais - FCVS?
Este fundo foi criado pelo extinto Banco Nacional da
Habitação (BNH) para garantir a quitação dos saldos devedores no término do
contrato.
Estes são ocasionados por diferentes formas de reajustes
entre a prestação e o saldo devedor.
A condição para uso do FCVS é a contribuição mensal do
valor correspondente a 3 % do encargo.
Esse recurso foi mantido até o final da década de 80 e em
alguns contratos no início dos anos 90.
Portanto, quem possui esse fundo em seu contrato, tem o
direito de liquidar o saldo devedor após o pagamento da última prestação,
devendo encaminhar seu pedido diretamente ao agente financeiro.
28. Quais as providências a serem tomadas
pelos mutuários para a correção de seus contratos?
Recomendamos a tentativa por vias administrativas antes
de ajuizar uma ação.
Mas o único caminho para solucionar definitivamente as
irregularidades, praticadas pelos agentes financeiros, é a justiça.
29. Quem pode solicitar quitação do
contrato?
De acordo com a lei 10.150 de 2.000, apenas mutuários com
contratos de financiamento assinados até dezembro de 1.987 e com cobertura do
Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
30. Quem tem mais de um financiamento
habitacional com a cobertura do FCVS poderá solicitar quitação dos contratos?
Sim. A lei
10.150 de 2.000 permite ao mutuário com mais de um financiamento solicitar e
obter as quitações, desde que os contratos tenham sido firmados até 5 de
dezembro de 1.990.
Considerando que essa lei refere-se aos contratos assinados
até dezembro de 1987, todos os mutuários com duplo financiamento devem ser
beneficiados por ela.
Contudo, é comum a resistência por parte do agente
financeiro em aceitar essa situação. Nesse caso, é necessário pleitear na
justiça a quitação dos contratos.
31. Há mutuários que quitam seus contratos
com o próprio dinheiro. Mas, logo após, descobrem que tinham direito de até
100% de quitação. Eles podem solicitar a devolução do valor desembolsado?
A AMM desenvolve estudos jurídicos em busca de oferecer
soluções para os que desembolsaram valores na quitação de seu imóvel. Esses
mutuários descobrem tardiamente a concessão de 100%, pela lei 10.150/2000.
As Medidas Provisórias anteriores a essa lei apenas
forneciam descontos parciais. Elas estão sob análise, no plano de sua eficácia,
após serem convertidas pela referida lei.
32. O gaveteiro pode obter desconto na
quitação de seu contrato?
Sim. Mas deve
estar atento às condições da lei 10.150/00, que é complexa e requer muita
atenção para ser interpretada. Para informações mais precisas, deve-se procurar
um especialista.
33. Quem está inadimplente (com prestações
atrasadas), também pode obter desconto na quitação?
A lei 10.150/00 apenas beneficia com desconto de 100% o
mutuário em dia com suas prestações. Porém, entende-se que na maioria das
vezes, a inadimplência ocorre por reajustes abusivos aplicados às prestações.
É necessário buscar auxílio para recalcular os valores do
contrato de financiamento, para obter a prestação ideal. A partir disso,
informa o agente financeiro das correções, que devem entrar em seu consenso.
Caso obtenha êxito nesse processo, é possível o ingresso
na justiça com o pedido de revisão contratual e enquadramento à lei 10.150/00,
para obter o devido desconto.
34. Quem já está na justiça pedindo a
revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100%?
Sim, a lei
10.150/00 garante esse benefício. Porém, freqüentemente esse direito é negado
ao mutuário que já entrou na justiça, o que contraria a Constituição Federal.
Alguns agentes financeiros realizam através do pedido de
baixa do processo judicial. Recomenda-se a baixa do processo a pedido da banco,
quando existe um comprometimento entre o mutuário e o agente financeiro, ou
seja, quando se chega judicialmente a um acordo entre ambos, após a aprovação
do juiz.
35. Nos contratos com construtoras, os
contratantes enfrentam os mesmo problemas daqueles assinados com agentes
financeiros?
Normalmente não. Entretanto, é importante alertar sobre
alguns pontos principais dos contratos com construtoras:
* Na maioria dos contratos existe a previsão de pagamento
de resíduo, na entrega das chaves;
* Para aqueles que continuarem seu financiamento com a
construtora, é sempre bom lembrar que a partir da entrega das chaves a
prestação será calculada através de algum sistema de Amortização(Tabela Price)
e incidirão juros;
* As prestação e saldo serão corrigidos por INCC, ICC-SP
ou IGP-M.
36. Caso uma construtora não cumpra a
entrega do imóvel no prazo determinado do contrato, pode-se exigir devolução
das parcelas pagas?
Sim. O
comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescida de
juros e correção monetária, através de uma denúncia de rescisão (anulação)
contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imóvel.
Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser
cancelado através da justiça, em Ação Rescisão Contratual. O valor será
reembolsado da mesma maneira.
37. O que o comprador de um imóvel, que está
ainda na planta da construtora, deve fazer quando não consegue mais pagar as
prestações?
Deve exigir a rescisão (anulação) contratual, por
insuficiência financeira para continuar com os pagamentos mensais. Nesse caso,
pode-se exigir a devolução das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o
valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente.
38. Quais os cuidados que o pretendente à
compra de um imóvel na planta deve ter antes de assinar seu contrato?
São vários os cuidados a serem tomados.
Entre eles a pesquisa no Registro de Imóveis para
certificar-se que a propriedade pertence à construtora/incorporadora, ou se
existe algum tipo de alienação, penhora, hipoteca, ou outra taxa sobre o
imóvel.
Há também a verificação do registro da empresa na
matrícula. No documento deverá constar que no terreno determinado será
construído o empreendimento, e que este foi aprovado pela
prefeitura(habite-se).
Também é necessária a informação da quantidade de
unidades a serem construídas, assim como suas medidas, tipos, além de outras
benfeitorias de uso comum. Estes dados são checados no memorial descritivo da
obra, fornecido pela construtora.
Outra pesquisa importante é a de obras já realizadas pela
incorporadora. Assim, pode-se avaliar a qualidade, a satisfação dos compradores
e o cumprimento do prazo de entrega.
Verifique também a existência de processos judiciais
contra a empresa na Justiça Estadual, Federal e na Justiça do Trabalho. A
existência de vários processos e os tipos de processos podem ser um forte
indício de que a empresa não está em boa situação e pode vir a não terminar os
novos projetos e as obras em andamento.
*Dúvidas sobre SFH - (Associação dos Mutuários e Moradores
das Regiões Sul e Sudeste do Brasil)
Fonte: www.ammrs.com.br e www.endividado.com.br
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