IMÓVEL COM METRAGEM MENOR É VÍCIO APARENTE E CONSUMIDOR TEM DEZ ANOS PARA RECLAMAR DANOS
A 3ª turma do STJ analisou em recente julgado se a
entrega de imóvel com metragem a menor configura vício aparente ou oculto e
qual o prazo prescricional para reparação de danos decorrentes de tal vício.
O entendimento foi fixado em recurso de construtora
contra acórdão do TJ/SP que reconheceu que tal vício seria oculto já que “é
incomum que um consumidor, ao receber a posse de unidade de apartamento,
realize medições para verificar a área real do imóvel”. No caso, o autor
confiou nas informações constantes da escritura pública de compra e venda e,
somente após elaboração do laudo pericial, é que tomou conhecimento da suposta
diferença da área.
A recorrente defendeu que se trataria de um vício
aparente, isto é, de fácil constatação, pois passível de verificação ou
visualização no ato de seu recebimento. Assevera que, inclusive, o adquirente
tem o dever de realizar a conferência da metragem do imóvel, a fim de constatar
se está em consonância com a descrita na escritura pública ou compromisso de
compra e venda.
Vício aparente
A relatora, ministra Nancy Andrighi, citou doutrina do colunista
migalheiro Rizzatto Nunes no sentido de que o vício é considerado oculto
quando, simultaneamente, não puder ser verificado no mero exame do produto ou
serviço e não estiver impedindo o seu uso e consumo.
“Com efeito, a entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada
não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade
de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel – o que, por
precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade
imobiliária.”
Uma vez definida a natureza do vício como sendo de fácil constatação,
Nancy tratou no voto dos prazos decadenciais impostos ao adquirente do imóvel
que se depara com tal situação.
A relatora salientou que o prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC
relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma
das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do
mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da
quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço),
não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para
pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato.
“Nessa hipótese, à falta de prazo específico no CDC que regule a
hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, entende-se que
deve ser aplicado o prazo geral decenal do art. 205 do CC/02.”
Dessa forma, S. Exa. proveu parcialmente o recurso da construtora,
reconhecendo que o vício de metragem a menor do imóvel é "aparente/de
fácil constatação” para fins de estipulação do termo inicial do prazo
prescricional decenal. Os autos voltarão à origem para análise da prescrição. A
decisão da turma foi unânime.
Processo: REsp 1.819.058
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