Bolha imobiliária em Curitiba, no Brasil e nos emergentes?

Ao elaborar uma pesquisa na Boca Maldita, contendo as perguntas “o preço do imóvel em Curitiba está caro?” e “O seu salário nos últimos anos aumentou?”, certamente observaremos a resposta “sim”. Estas duas perguntas, generalizadas para o Brasil e para os emergentes, teriam a mesma resposta: “sim”. Ambos, inflação dos imóveis e inflação dos salários, aumentaram; no entanto, o segundo cresceu bem menos que o primeiro, pelo oitavo ano consecutivo, em Curitiba, no Paraná, no Brasil e nos mercados emergentes (Brics).

Existem também algumas discussões técnicas a respeito da inflação dos imóveis, da inflação dos salários, da taxa de crescimento do crédito, do endividamento das famílias sobre a renda, da rentabilidade do aluguel sobre o preço do ativo imobiliário, da inflação do aluguel e inflação dos salários e taxas de lucros, do déficit habitacional com a demanda efetiva keynesiana e dos custos da construção civil.

A teoria de bolha monetária versa que o segundo estágio da bolha imobiliária inicia-se no instante em que o preço médio fundamental da economia, medido por indicadores de preços básicos como o IPCA, o IGPM e inflação dos salários, se descola levemente da taxa de inflação imobiliária, sendo que esta cresce um pouco mais do que aqueles, e em linha com a taxa de crescimento do crédito às famílias e empresas. Em termos macroeconométricos, o segundo estágio ocorreu entre 2003 e 2007, e o terceiro estágio da bolha imobiliária, de quatro possíveis no Brasil, começou em 2007 e termina em 2013. O terceiro estágio da bolha imobiliária inicia, em termos teóricos, quando existe um forte descolamento e em curto espaço de tempo entre a inflação imobiliária e as inflações básicas, e entre a inflação imobiliária e a inflação dos salários dos trabalhadores. A taxa de crescimento do aluguel é maior que a taxa de crescimento dos salários; a taxa de crescimento do crédito acompanha a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; e a taxa de crescimento do crédito é bem maior que a taxa de crescimento dos salários dos trabalhadores e dos lucros das empresas – com este indicador provocando endividamento das famílias e empresas.

Os testes de descolamentos entre variáveis são facilmente visualizados com testes estatísticos de cointegração e modelos de vetores autorregressivos com correção de erros, que levaram Clivel Granger (2003) e Christopher Sims (2011) ao Prêmio Nobel de Economia. Pois bem, pelos testes estatísticos nomeados em relação às variáveis de interesse, o Brasil encontra-se, sim (e um “sim” bem enfático), em bolha imobiliária no fim do estágio 3, quando entramos no paradigma de preços em 2012; e inicia o último estágio da bolha no fim de 2013, o estágio 4.

Por que dizemos isso? Porque atualmente não há relação de equilíbrio de longo prazo entre as variáveis citadas, salvo crédito com inflação dos imóveis, e existem fortes sintomas do início do estágio 4, que é o realinhamento dinâmico entre as variáveis de interesse. O realinhamento pode ocorrer de modo rápido, dito estouro da bolha imobiliária em colapso, em horizonte de até dois anos; ou com um ajuste lento e gradual que pode durar entre dois e quatro anos. E, como não há relação de equilíbrio estatístico das variáveis citadas, algumas dinâmicas podem ocorrer nos próximos períodos: a taxa de crescimento dos salários será positiva, próximo aos indicadores de inflação básicos da economia e bem maior que a taxa de crescimento dos preços dos imóveis; a taxa de crescimento dos salários deverá crescer em torno da inflação básica da economia e a taxa de crescimento dos preços dos imóveis deve ser negativa (deflação); ou ambos: a inflação salarial cresce e a inflação imobiliária cresce, com taxas próximas.

Pela rigidez salarial de curto prazo, à la pós-keynesianos, salvo se a inflação básica disparar, os salários nominais continuarão crescendo muito próximo à inflação básica. Atirem a primeira pedra nesta frase, caso tenham dúvidas! E, se a taxa de crescimento do crédito crescer mais que a taxa de crescimento dos salários e lucros das empresas, haverá mais endividamento e comprometimento de rendas.

No cenário atual, em que a maioria da população está empregada e com baixa produtividade do trabalho, com pouca inovação e baixa tecnologia, portanto, a única trajetória possível dos preços dos imóveis para que o setor retorne ao seu estado de equilíbrio entre oferta e demanda, e ainda mantenha um exame de sangue “saudável” de negócios, é a queda de preços dos imóveis em torno de 40% entre 2014 e 2017 na hipótese de os salários e a inflação básica nesse mesmo período crescerem entre 5,5% e 7% ao ano.

Benchmarks como os estouros das bolhas dos EUA (2007), Espanha, Grécia, Portugal, Irlanda e Chipre entre 2009 e 2012, e indicadores de emergentes estão nesta linha de raciocínio. Fair play à parte com confederação, sindicatos do setor da construção civil e consultores contratados por estas instituições, precisamos que vocês entendam qual é a definição de bolhas de qualquer natureza, para, então, publicar seus artigos científicos ou relatórios técnicos em revistas e corpos editorias de consideração de grande importância para o país e comentar se existe ou não bolha imobiliária. Minha opinião: estamos em bolha imobiliária e escutem o que eu comento com vocês. Quero preservar a economia do país e a população brasileira.

Luciano D’Agostini, economista, é doutor em Desenvolvimento Econômico pela UFPR, integrante do grupo de pesquisa Macroeconomia Estruturalista do Desenvolvimento (CNPq) e filiado à Associação Keynesiana Brasileira (AKB).

Publicado em 10/04/2014 | LUCIANO D’AGOSTINI

Fonte: gazeta do povo