O inquilino tem preferência na compra do imóvel alugado

O direito de preferência trata-se de uma imposição da lei para que o proprietário que pretender alienar (vender) o imóvel locado primeiramente ofereça-o ao inquilino, sob pena de nulidade do negócio celebrado, Lei 8.245/91.

Assim, antes de colocar o bem a venda, o proprietário deve notificar o locatário dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros.

A Lei não estabelece uma forma específica para notificação, assim, ela poderá ser via postal, cartório ou judicial, o que importa é que haja ciência inequívoca por parte do destinatário quanto ao conteúdo da notificação. Contudo, é necessário que indique:

a) o valor que imóvel será ofertado

b) condições de pagamento,

c) fixar dia e local para análise de documentos

d) deve conter ainda informações sobre eventuais ônus que pendem sobre o mesmo.

Recebida a notificação, o locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra do imóvel, sendo que o silêncio será interpretado como renúncia ao direito de preferência, ficando então, o locador, livre para aliená-lo a terceiros.

Havendo interesse por parte do locatário em adquirir o imóvel nas condições apresentadas, a sua oferta/aceitação prefere sobre as demais. No entanto, se após a aceitação a transação não se concretizar por sua culpa, este responderá por todos os prejuízos causados ao locador.

(Se o inquilino aceitar a proposta de compra do imóvel e, depois, o proprietário desistir da venda, o artigo 29 prevê que ele (proprietário) deverá assumir a responsabilidade pelos prejuízos que eventualmente provocados, inclusive sobre os lucros cessante.)

Se após a recusa do locatário, o imóvel for alienado por valor inferior à proposta apresentada, o negócio poderá ser considerado nulo, haja vista, que não foi observado o requisito “igualdade de condições”. Tal fato pode ocorrer quando o imóvel é vendido por um montante e a escritura é outorgada por outro (inferior), como formar de diminuir valor de impostos.

Estando o imóvel sublocado, a preferência será em primeiro lugar do sublocatário e depois do locatário.

Contudo, o direito de preferência não é absoluto, há casos em que sua observância é dispensada.

De acordo com o artigo 32 da Lei 8.245/91, não haverá direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição. Com a designação do leilão judicial, se o locatário tiver interesse, poderá arrematá-lo em iguais condições com os demais licitantes, o que, por via reflexa, respeita o direito de preferência.

Já na permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de “adquirir em igualdade de condições”, o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade

Venda do imóvel sem conhecimento do inquilino

Caso ocorra a alienação particular, sem a observância do direito de preferência, e, estando o contrato de locação averbado junto a matrícula do imóvel, o locatário preterido terá o prazo de 6 (seis) meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel. Para tanto, é necessário que se faça um depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.

Porém, se o contrato não estiver averbado, somente assistirá ao locatário o direito de indenização por eventuais perdas e danos, desde que comprove em juízo que possua condições de adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foi alienado.

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Situações em que não há direito de preferência

Há algumas situações em que o inquilino não tem o direito de preferência, a saber:

1. Venda por decisão judicial ou em decorrência da execução de alienação fiduciária do imóvel;

2. Permuta;

3. Doação;

4. Integralização de capital;

5. Cisão, fusão e incorporação societária.

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DECISÃO

Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

Averbação

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

Fonte: STJ

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Texto atualizado da Lei 8.245/91, já com as alterações da lei 12.112/2009.

SEÇÃO V

Do direito de preferência

        Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

        Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

        Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

        Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

        Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

        Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

        Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

       Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

        Parágrafo único.  Nos contratos firmados a partir de 1^o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)

        Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1^o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

        Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

        Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

        Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.