Contrato de locação sem garantia | Vantagens e Desvantagens

Contrato de locação sem garantia à primeira vista pode até parecer ser totalmente desfavorável ao locador (proprietário) por ele estar abrindo mãos de garantias, como fiador ou seguro fiança para exigir o cumprimento do pagamento do aluguel.

Porém, vale lembrar que também existem certos benefícios garantidos por lei que são aplicados na locação sem garantia.

De modo sucinto, vale lembrar, que com ou sem garantia os procedimentos para o inadimplente quase sempre percorrem os mesmos trâmites, quando falamos na burocracia.

É importante destacar, contudo, que a garantia não é obrigatória. A rigor, o locador pode dispensá-la.

Vantagem: Facilidade para despejar

O primeiro e, sem dúvida, o maior atrativo está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário.

Isso acontece porque, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº8.245/91, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Isso porque, a falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido.

Logo, a conclusão é de que o locador retomará a posse do seu imóvel de forma muito mais rápida, e, por isso, é uma boa opção para quem tem como prioridade, em caso de falta de pagamento, a rápida retomada do imóvel, ao invés de ter maior garantia da cobrança dos valores em atraso.

Vantagem: Cobrança antecipada

Outra vantagem é que, no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo. Assim, se o locatário não efetua o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo.

Desvantagem: Morosidade do Judiciário

Por óbvio que há também desvantagens na ausência de garantia no contrato locatício.

No caso da necessidade de retomada do imóvel, a mais evidente decorre da morosidade do Poder Judiciário, já que o locador deverá ingressar com ação de despejo, aguardar os trâmites para autuação e distribuição do processo até que os autos cheguem às mãos do juiz, que então proferirá a decisão liminar.

Em seguida a isso, deverá ainda aguardar mais algum tempo até que a ordem de despejo seja, em termos práticos, cumprida, tempo este irá variar a depender da comarca.

Desvantagem: Caução

Além da morosidade do Judiciário, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, pois esse é um requisito imprescindível à concessão da liminar de desocupação.

Cumpre frisar que esta caução judicial não necessariamente deverá ser em dinheiro. Nada impede que a caução seja real ou fidejussória. O mais comum é que o próprio imóvel locado seja ofertado em caução. Para tanto, o locador deverá comprovar sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.

O locatário, por sua vez, nos termos do § 3º do artigo 59 da Lei nº8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito.

Desvantagem: Maior dificuldade para cobrar débitos

Por fim, outra desvantagem é o fato de que, no contrato de locação sem garantia, o locador talvez tenha um trabalho maior para conseguir receber do locatário o valor do débito relativo aos alugueres e acessórios devidos.

Afinal, qual é a melhor opção?

Fato é que, estando ou não o contrato de locação garantido, vantagens e desvantagens existirão, cabendo ao locador analisar concretamente a solidez da garantia ofertada pelo locatário. De modo geral, se a garantia ofertada pelo inquilino não se mostrar sólida o suficiente, melhor para o locador que o contrato fique “desprotegido”, tendo em vista as vantagens apresentadas.

Todavia, como cada situação tem suas peculiaridades, a recomendação maior é que o locatário esteja sempre assistido por assessoria jurídica especializada para lhe orientar a respeito da melhor forma de contratação. 

Fonte: Folha Nobre

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