Uma simulação feita pelo Canal do Crédito para EXAME.com mostra o valor de entrada e a renda necessários para financiar um imóvel na Caixa desde quinta-feira (24), quando os novos tetos dos financiamentos entraram em vigor e após um novo aumento das taxas de juros no banco.
Se por um lado o banco facilitou o acesso ao crédito ao reduzir o percentual de entrada exigido no financiamento dos imóveis usados, por outro lado dificultou esse acesso ao elevar as taxas de juros.
No início de março, o limite de financiamento de imóveis usados pela Caixa passou de 50% para 70% do valor da propriedade para trabalhadores privados e de 60% para 80% para trabalhadores públicos no caso de imóveis enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o limite do financiamento aumentou de 40% para 60% para trabalhadores privados e de 50% para 70% para trabalhadores públicos.
Com os novos percentuais de financiamento vieram também taxas de juros mais altas, mas sem que o banco avisasse o mercado sobre a mudança. A taxa balcão (aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco) foi elevada de 9,9% para 11,22% no SFH e de 11,50% para 12,50% no SFI. Para trabalhadores privados que tenham relacionamento com a Caixa mais conta-salário, as taxas passaram de 9,50% para 10,50% no SFH e de 11,00% para 11,50% no SFI.
É a primeira vez neste ano que a Caixa sobe os juros no crédito imobiliário. A última vez que o banco havia aumentado as taxas havia sido em outubro do ano passado. Apenas em 2015, a Caixa elevou os juros para financiamento de imóveis três vezes.
São enquadrados no SFH financiamentos de imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Já o SFI engloba financiamentos de imóveis de mais de 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de mais de 650 mil reais nos outros estados.
Veja abaixo como ficaram as novas taxas de juros efetivas para quem vai financiar um imóvel no banco, de acordo com levantamento feito pelo Canal do Crédito:
| Modalidade | SFH (taxa anterior) | SFH (taxa atual) | SFI (taxa anterior) | SFI (taxa atual) |
|---|---|---|---|---|
| Taxa balcão | 9,90% | 11,22% | 11,50% | 12,50% |
| Relacionamento | 9,80% | 11,00% | 11,20% | 12,00% |
| Relacionamento + conta salário | 9,50% | 10,50% | 11,00% | 11,50% |
| Servidor (Relacionamento) | 9,50% | 10,50% | 11,00% | 11,50% |
| Servidor (Relacionamento + conta salário) | 9,30% | 10,00% | 10,50% | 11,00% |
Fonte: Canal do Crédito
Agora veja na tabela a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas para um tomador de 40 anos que queira financiar um imóvel de 300 mil reais em 30 anos:
Agora veja na tabela a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas para um tomador de 40 anos que queira financiar um imóvel de 300 mil reais em 30 anos:
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Linhas de crédito
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Taxa anterior
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Valor final do financiamento*
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Taxa nova
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Valor final do financiamento*
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Aumento em reais (aumento percentual)
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Taxa Balcão
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9,90%
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R$ 576.400,02
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11,22%
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R$ 614.430,24
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R$ 38.030,22 (+13%)
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Servidor (Relacionamento)
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9,50%
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R$ 635.901,19
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10,50%
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R$ 668.981,26
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R$ 33.080,07 (+11%)
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*Condições da simulação: entrada de 30% do valor do imóvel (Taxa balcão) e 20% do valor do imóvel (Servidor com relacionamento); valor do financiamento: R$ 210 mil (Taxa balcão) e R$ 240 mil (Servidor com relacionamento). O valor final não considera a entrada, mas inclui todos os custos do financiamento, tais como: os juros, a taxa de administração cobrada pelo banco e os seguros envolvidos na operação.
Fonte: Canal do Crédito
Com os novos tetos de financiamento, um tomador de 40 anos que queira financiar um imóvel de 500 mil reais em 30 anos, por exemplo, terá agora até 350 mil reais financiado pelo banco, 100 mil reais a mais do que pelas condições anteriores. Assim, o valor exigido como entrada na compra do imóvel é reduzido de 250 mil reais para 150 mil reais.
Contudo, a renda necessária para encarar o financiamento, equivalente a 30% do rendimento familiar, aumenta de 10.208,76 reais para 14.206,34 reais. O valor da prestação também sobe: passa de 3.042,21 reais para 4.233,49 reais.
Veja abaixo qual será o valor do financiamento, da entrada, a renda necessária e o valor da primeira parcela caso um tomador de 40 anos queira financiar,em um prazo de 30 anos, imóveis usados de 300 mil reais, 500 mil reais e 800 mil reais no banco a partir de agora:
Imóvel de R$ 300 mil (SFH)
Perfil | Servidor Público - Condições anteriores | Servidor Público - Condições atuais | Trabalhador privado - Condições anteriores | Trabalhador privado - Condições atuais |
|---|---|---|---|---|
| Porcentual financiado | 60% | 80% | 50% | 70% |
| Valor do financiamento | R$180.000,00 | R$240.000,00 | R$150.000,00 | R$210.000,00 |
| Entrada necessária | R$120.000,00 | R$ 60.000,00 | R$150.000,00 | R$ 90.000,00 |
| Renda necessária | R$7.028,32 | R$9.316,98 | R$ 6.158,79 | R$ 8.557,35 |
| 1ª prestação | R$2.094,44 | R$2.776,46 | R$ 1.835,32 | R$ 2.550,09 |
Imóvel de R$ 500 mil (SFH)
| Perfil | Servidor Público - Condições anteriores | Servidor Público - Condições atuais | Trabalhador privado - Condições anteriores | Trabalhador privado - Condições atuais |
|---|---|---|---|---|
| Porcentual financiado | 60% | 80% | 50% | 70% |
| Valor do financiamento | R$300.000,00 | R$400.000,00 | R$250.000,00 | R$350.000,00 |
| Entrada necessária | R$200.000,00 | R$100.000,00 | R$250.000,00 | R$150.000,00 |
| Renda necessária | R$ 11.657,99 | R$ 15.472,38 | R$ 10.208,76 | R$ 14.206,34 |
| 1ª prestação | R$ 3.474,08 | R$ 4.610,77 | R$ 3.042,21 | R$ 4.233,49 |
Imóvel de R$ 800 mil (SFI)
Perfil | Servidor Público - Condições anteriores | Servidor Público - Condições atuais | Trabalhador privado - Condições anteriores | Trabalhador privado - Condições atuais |
|---|---|---|---|---|
| Porcentual financiado | 50% | 70% | 40% | 60% |
| Valor do financiamento | R$400.000,00 | R$560.000,00 | R$320.000,00 | R$480.000,00 |
| Entrada necessária | R$400.000,00 | R$240.000,00 | R$480.000,00 | R$320.000,00 |
| Renda necessária | R$ 23.077,15 | R$ 26.634,60 | R$ 14.119,16 | R$ 21.032,11 |
| 1ª prestação | R$ 6.876,99 | R$ 7.937,11 | R$ 4.207,51 | R$ 6.267,57 |
O Canal do Crédito considerou na simulação as taxas cobradas para quem não tem relacionamento com o banco (taxa balcão), no caso de trabalhadores privados, e as taxas cobradas para quem tem relacionamento com o banco, no caso de servidores públicos.
As mudanças valem para financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o mais utilizado no mercado e no qual as parcelas do financiamento são decrescentes ao longo do tempo.
As mudanças valem para financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o mais utilizado no mercado e no qual as parcelas do financiamento são decrescentes ao longo do tempo.
No caso de financiamentos pela Tabela Price, com parcelas fixas, os tetos para financiamento de imóveis usados se mantêm tanto no caso de trabalhadores privados como trabalhadores públicos, pelo SFH e pelo SFI.
As novas condições são aplicadas aos financiamentos contratados com recursos da poupança, que se enquadram no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e não valem para linhas ligadas a programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida e a Pró-Cotista, que utiliza recursos do FGTS.
Histórico
Os porcentuais máximos para financiamento de imóveis haviam sido reduzidos pela Caixa há quase um ano. Com o novo anúncio, o teto para financiamento de imóveis usados foi totalmente restabelecido para trabalhadores públicos e parcialmente restabelecido para trabalhadores privados, tanto no SFH como no SFI.
Até maio do ano passado, trabalhadores privados podiam financiar até 80% do valor de imóveis usados pelo SFH e 70% pelo SFI na Caixa. A partir de maio, esse teto foi reduzido para 50% do valor do imóvel no SFH e 40% no SFI. Agora, esses trabalhadores poderão financiar até 70% do valor do imóvel usado pelo SFH e até 60% pelo SFI.
Já trabalhadores públicos podiam, até maio do ano passado, financiar até 80% do valor de imóveis usados pelo SFH e até 70% pelo SFI. A partir de maio de 2015, os limites passaram a ser de até 60% no SFH e até 50% no SFI. Agora esses trabalhadores poderão voltar a financiar até 80% do valor do imóvel usado no SFH e até 70% no SFI.
Fonte: EXAME.com
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