Nova súmula do STJ beneficia compradores de imóveis de construtoras

Importante vitória do consumidor. O STJ publicou em 31/08/2015 a Súmula 543 com o seguinte teor."Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – INTEGRALMENTE, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Tal Súmula (decisões a serem seguidas por tribunais e juízes de grau inferior) normatiza uma questão que se mostra cada vez mais comum nos tribunais, a das construtoras que atrasam a obra e a dos compradores que, por não poderem continuar pagando, perdem a maior parte do que pagaram.

visão dos especialistas...

De início, bom registrar que a súmula tem aplicação nas relações de consumo, ou seja, o comprador tem que se encaixar no conceito de consumidor contido no Código do Consumidor (CDC), assim como, o vendedor ao conceito de fornecedor, contido no CDC.

A súmula surgiu após diversos conflitos envolvendo rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta e a enorme demora na entrega das unidades, forçando os consumidores a pleitearem judicialmente a rescisão do contrato, normalmente pela frustração da sua legítima expectativa; ou pelo desinteresse da fornecedora em efetuar a rescisão amigável e/ou impor condições abusivas para o distrato, levando, de igual modo, a judicialização do desfazimento.

Com isso, a clássica cláusula contratual constante nos contratos de compra e venda frutos de incorporação imobiliária, pela qual, em caso de rescisão do contrato, os valores pagos serão devolvidos pelo fornecedor em igual número de parcelas contratuais pagas pelo consumidor, é considerada nula, por ser abusiva, impondo, na falta de composição amigável, a obrigatoriedade da devolução imediata do valor pago, com abatimento, em caso de culpa do consumidor, e sem abatimento, em caso de culpa do fornecedor pela rescisão contratual.

Assim, diante do conteúdo da súmula, é possível que o Juiz, antes ou após o contraditório, declare a imediata rescisão do contrato e determine a restituição imediata de parte do valor já pago, possibilitando ao consumidor direcionar os recursos investidos para onde bem entender, p. Ex., a compra de outro apartamento, e/ou liberar a unidade imobiliária para o fornecedor efetuar nova venda, nos casos em que este ajuíze ação rescisória por inadimplemento, por exemplo.

Com isso, atenua-se os prejuízos verificados, enquanto se apura no processo quem deu culpa ao desfazimento do negócio: se o consumidor, a parte retida servirá de indenização futura ao fornecedor; se este deu causa, a parte retida deverá ser restituída àquele.

Na situação, o julgador deve ter como parâmetro qual percentual do contrato deve ser restituído ao consumidor em caso de rescisão por culpa dele – os Tribunais, em sua maioria, divergem no percentual aplicado, variando entre 50% a 90% do valor já pago.

Desde quando preenchidos os requisitos, o Juiz deve se valer da referida possibilidade aberta e facilitada pela nova súmula, que se dá, normalmente em situações que a rescisão seja inevitável, como nos casos de demora excessiva na entrega do empreendimento. Com isso, evita-se que o tempo produza efeitos mais nefastos aos já ocorridos, mitigando os prejuízos sofridos, ao tempo que se observa uma tutela efetiva, com resultados no menor tempo possível.