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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou sua jurisprudência e tem garantido a corretores de imóveis, independentemente da conclusão dos negócios, o direito ao recebimento de comissão. Há pelo menos duas decisões das turmas de direito privado (3ª e 4ª) favoráveis ao pagamento da taxa mesmo em caso de inadimplência do comprador, desde que o contrato de compra e venda seja assinado e o pagamento do sinal efetuado.
A jurisprudência mais antiga do STJ sempre se posicionou no sentido de negar comissão ao corretor na hipótese de seu trabalho não resultar na efetiva celebração do negócio, com a transmissão do imóvel. A maioria das decisões desfavoráveis estava baseada no Código Civil de 1916, que não tratava expressamente dos contratos de corretagem.
Com a promulgação do Código Civil, de 2002, porém, o assunto foi disciplinado. O artigo 725 da norma estabelece que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.
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CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.
1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.
2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.
3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.
4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.
5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem.
6. Recurso especial não provido.
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Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL Nº 1.183.324 - SP (2010/0035848-4) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : DANIEL MARTINS CARDOSO E OUTRO
ADVOGADO : SORAIA FRIGNANI E OUTRO(S) RECORRIDO : ROGÉRIO ALVES PINATTI E OUTRO
ADVOGADO : ELIANA E ASSI E OUTRO(S) EMENTA
CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.
1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.
2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.
3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível.
4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.
5. Recurso especial não provido. ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília (DF), 18 de outubro de 2011(Data do Julgamento) MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora.
