Mais uma vez, durante todo o mês de maio, acontece o chamado
“feirão” da Caixa, para fomentar as vendas de casas financiadas pelo SFH e SFI.
Só que o “mar de rosas” mostrado nas propagandas oficiais só existe na TV.
Tal qual nos planos de saúde, que fazem propagandas com crianças
alegres e saltitantes, os comerciais de financiamento habitacional só mostram
pessoas com sonhos realizados. Porém a realidade dos milhões de processos que
tramitam no Judiciário, além das reclamações e problemas relatados aos PROCON´s
e nos escritórios do IBEDEC em todo o Brasil.
São muitos problemas relacionados a financiamentos negados,
imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis
ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção.
Para evitar estas dores de cabeça e tentar fazer com que o sonho
vire realidade, o Presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin, elaborou um Guia
Rápido de Consulta para os candidatos à compra de imóveis nos “feirões”:
1-
Pesquise o preço do imóvel - Procure avaliar outros
imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto, para saber o valor de mercado.
Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto ao preço médio
do metro quadrado na região. Para fazer um bom negócio, é preciso saber o valor
médio de outros imóveis com as mesmas características do que você pretende
comprar e já determinar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.
2-
Pesquise as Taxas de Juros – não é só a Caixa que faz
financiamentos para habitação. Todos os bancos do país fazem. E a taxa de juros
varia conforme sua renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento.
Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa.
Fique atento ao CET que é o Custo Efetivo Total do Financiamento, um percentual
que mostra quanto o financiamento vai custar incluindo todas as taxas
administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de
juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande ferramenta,
pois todos os bancos tem simuladores on-line.
3-)
Imóvel ocupado – a maior fonte de problemas é quando o imóvel está ocupado.
Procure a informação no Edital ou nos prospectos de venda. Se estiver ocupado,
o primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo assim você ainda
estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, seu primeiro passo é fazer
uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação dele e
se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma
pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o
processo de retirada Judicial é bem demorado e pode até não acontecer. Além
disto lembre-se que existem custas judiciais e honorários de advogados caso
necessite entrar na Justiça.
4-)
Conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar
negócio –é muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao tomar
posse do imóvel o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até
partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Então o
caminho para poder reclamar prejuízos, é fazer uma vistoria detalhada do imóvel
que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. Isto
vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do comprador repor os
itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro.
5-)
Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores – na
Justiça tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a
cumpri-lo. Então tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de
compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.
6-)
Proposta de compra com dependência de financiamento – não é
possível a nenhum vendedor prometer a aprovação de financiamento, porque tal
aprovação dependerá do preço do imóvel, sua renda, valor da entrada, valor
financiado e regularidade do seu cadastro. Se você depende de financiamento
para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu
crédito está aprovado. Caso o vendedor lhe empurre um “pedido de reserva de
imóvel” ou peça para você deixar um “cheque caução”, com a promessa de que se o
financiamento não for aprovado o negócio está desfeito sem qualquer custo, não vacile,
exija tal compromisso por escrito, que pode ser até por uma simples frase
colocada nesta proposta: “Em caso de não aprovação do
meu financiamento, serei ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal
ou do meu cheque caução, não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e devolução
será no ato de minha solicitação”. Se não tomar estes
cuidados, é certeza de que terá que recorrer à Justiça caso tenha o
financiamento negado, pois a maioria das empresas cobra multa.
7-)
Dívidas e condomínio – Se o imóvel que você vai
comprar está pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras
dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do
antigo proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel,
mas que se não estiverem pagas vão ter o imóvel como garantia e a execução vai
correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer a Justiça para
receber este dinheiro do vendedor. É de suma importância que esta obrigação
conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade
de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.
8-)
Prazo do Financiamento – quanto maior o prazo do contrato,
mais juros você pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a
cada 10 anos de financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só de
juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento. Portanto,
ao financiar um imóvel em 30 anos, você pagará 4,5 vezes o valor de mercado do
imóvel, entre juros, capital e correção monetária. Ao financiar em 20 anos,
você pagará 3,5 vezes o valor de mercado do imóvel. Sabendo disto, procure comprar
o menor imóvel dentro de suas necessidades atuais, dê o máximo de entrada
possível, e financie pelo menor prazo dentro de sua capacidade de pagamento.
Lembre-se que se atrasar três parcelas, seu imóvel será levado a leilão, você
perderá tudo que pagou e pode ainda ser surpreendido com uma dívida resultante
do valor de venda do imóvel ser inferior ao valor do saldo devedor do
financiamento.
9-)
Comece a pagar só em janeiro ... – esta propaganda é mais que
enganosa, porque não explicita que até lá correm juros. Esta carência dada tem
um preço e ao nosso ver engana o consumidor ao não informar com a mesma ênfase
da propaganda, que a prorrogação no prazo da primeira parcela tem um preço e
este preço será cobrado do consumidor durante o financiamento. Então não é
nenhum bônus ou benefício, mas sim uma postergação dos compromissos. Como
estamos em ano eleitoral, vemos a manobra como uma tentativa de agrado do
governo, feito com o próprio bolso do consumidor.
10-)
Composição de renda – é comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados
e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o
financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo
pagamento da dívida até o final, além do fato que sua renda estará comprometida
para fins de financiar outro imóvel no futuro. Imagine dois irmãos solteiros
que financiem um imóvel compondo renda. Se um casar e quiser comprar outro
imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações
dos dois imóveis, ou o banco não liberará seu crédito. Portanto, antes de
compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da
confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.
11-)
Comprometimento de Renda – não comprometa mais de 15% de
sua renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento, e não
caia na tentação de comprometer 30% conforme muitos bancos orientam. Este
cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do
financiamento sem dificuldades. Lembre-se que o prazo é muito longo, dificuldades
e crises acontecem sempre e com todos, e comprometer menos seu salário é
caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro.
12-)
Despesas da compra – escolhido o imóvel e aprovado o
financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a
transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual
do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou precisa
já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem o seu
pagamento o negócio não se realiza.
13-)
Despachante imobiliário – está virando moda a utilização de
despachante imobiliário, com taxas muitas vezes até fixa nos contratos de
venda. Saiba que esta despesa não é obrigatória, a intervenção deste profissional
não é necessária, e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos,
o que pode lhe tomar tempo, mas economizará cerca de R$ 500,00 a R$
1.000,00 com esta despesa.
Tardin ainda lembra que “estas são algumas dicas,
dentre dezenas de problemas que podem acontecer na compra de um imóvel. Na
dúvida sobre qualquer situação, procure o IBEDEC, ou o PROCON e oriente-se.
FONTE: IBEDEC
