Aluguel Residencial - Procon

ALUGUEL RESIDENCIAL CARTILHA PROCON: O aluguel de imóveis urbanos é disciplinado pela Lei Federal nº 8.245/91, e a relação jurídica entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) não é uma relação de consumo, portanto não é abrangida pelo Código de Defesa do Consumidor, exceto em algumas situações, como nas locações onde há intermediação de uma imobiliária.

Índice

PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR (PROPRIETÁRIO)

PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO (INQUILINO)

GARANTIAS LOCATÍCIAS

DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA A ELABORAÇÃO DE UM CONTRATO

TAXAS DE CORRETAGEM (IMOBILIÁRIA)

PAGAMENTO DO ALUGUEL

REAJUSTE DO ALUGUEL

REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL

RETOMADA DO IMÓVEL

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR VONTADE DO INQUILINO

DENÚNCIA VAZIA

OUTROS CASOS DE DESOCUPAÇÃO

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO 

Acesso a Cartilha

PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR (PROPRIETÁRIO)

• Entregar o imóvel ao inquilino em boas condições;
• Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Fornecer ao inquilino, caso ele solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência
• Fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo inquilino;
• Pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, como, por exemplo, as despesas necessárias para pesquisa sobre a idoneidade do futuro inquilino ou de seu fiador;
• Pagar os impostos e taxas e, ainda, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como, obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, constituição de fundo de reserva, etc.

PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO (INQUILINO):

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
• Devolver o imóvel no final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
• Informar imediatamente o locador sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja de responsabilidade dele;
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, referente ao imóvel, ainda que dirigida a ele, locatário;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas necessárias à administração e manutenção, tais como, salários dos empregados do condomínio, consumo de água, luz das áreas de uso
• Comum, limpeza e pintura das dependências de uso comum etc.

Atenção!

Obras e benfeitorias no imóvel

O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com obras necessárias à conservação do imóvel (são as benfeitorias necessárias). Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria voluptuária, e o valor que o inquilino tiver gasto com elas não lhe será restituído quando terminar o contrato de locação.

Garantias Locatícias

No contrato de locação, o locador pode exigir as seguintes modalidades de garantia:

1. Caução: que poderá ser em bens móveis ou imóveis. Se for em dinheiro, não poderá ser maior do que três meses de aluguel e será depositada em caderneta de poupança. Todo valor, com os seus respectivos rendimentos, deverá ser devolvido ao inquilino no final do contrato.

2. Fiança: uma terceira pessoa (o fiador) garante o cumprimento do contrato perante o locador.

3. Seguro de fiança locatícia: é contratado, pelo inquilino, junto a uma seguradora que passa então a ser “fiadora” do contrato.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, em que é ofertado ao locador um fundo de investimento (negociado ou não em bolsa de valores).

Saiba que

É proibido haver mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do inquilino o pagamento do aluguel adiantado (a vencer) e encargos, até o sexto dia útil do mês vincendo (ainda não vencido).

Documentos exigidos para a elaboração de um contrato

Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração (quando o contrato é assinado por representante), cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz etc., e carnê do IPTU.

Por parte do inquilino: cédula de identidade, CPF e comprovação de renda (contracheque).

Por parte do fiador (se existir): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.

Lembre-se: Ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante de entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Senão, o aluguel pode continuar sendo cobrado.

Taxas de corretagem (imobiliária)

As taxas para a elaboração do contrato, ficha cadastral etc., cobradas pela imobiliária devem ser pagas pelo proprietário do imóvel e não pelo inquilino.

O inquilino que sentir que ao se recusar a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc.) corre o risco de não conseguir alugar o imóvel, deve pedir um recibo discriminando o pagamento. Pode, ainda, pagar com cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no seu verso a finalidade do pagamento (por exemplo, “este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária - escrevendo o nome da imobiliária). Desse modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor e reaver o que pagou indevidamente.

Pagamento do aluguel

Todo inquilino deve honrar o contrato e manter o pagamento do aluguel e demais obrigações em dia e, assim, evitar ser despejado do imóvel.

Se, por qualquer motivo, o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo.

O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada “Ação de Consignação”, que só um advogado poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino poderá cumprir sua obrigação de pagamento, efetuando o depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.

Mesmo quando o inquilino efetua o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário ainda pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino e entrar na justiça com uma ação de despejo, pedindo a rescisão do contrato e desocupação do imóvel, sob a alegação de que não houve o pagamento integral da obrigação (dívida).

Exija sempre o recibo de aluguel. É obrigação do proprietário entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como: água, luz, condomínio etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador se recusar a dar recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato. A recusa de entrega de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato

Reajuste do aluguel

O reajuste é a atualização do valor do aluguel, por um índice de correção escolhido, de comum acordo, pelas partes e deve constar no contrato. Atualmente, o reajuste, por lei, só pode ocorrer uma vez por ano, no mesmo mês em que o contrato foi assinado. Sua finalidade é recompor a perda do valor monetário com base na variação da inflação no período.

O contrato deve prever apenas um índice de reajuste. Nos casos em que não houver contrato, ou, quando o índice a ser utilizado no reajuste não constar no contrato, as partes devem estabelecer um índice, que passará a valer para todos os demais reajustes. Os índices mais usados são: IPC-FIPE, IGPM, IPD-DI, INPC, que são divulgados diariamente em jornais de grande circulação.

Atenção!

Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Caso essa cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você poderá ter um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.

Revisão do valor do aluguel

A revisão de aluguel é a alteração do seu valor para adequação aos valores praticados no mercado. Pode ser amigável ou judicial, e geralmente é feita quando o valor do aluguel está muito baixo.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente, por meio de uma “Ação Revisional de Aluguel” após três anos de vigência do contrato ou da última alteração do valor contratado.

O inquilino pode evitar a “Ação Revisional de Aluguel”, que implica em gastos com honorários advocatícios, perícia e demais custas processuais, propondo um valor razoável para o novo aluguel e tentar um acordo que, se aceito, deve ser firmado por escrito, na forma de “Adendo Contratual”. Nesse documento deverá estar escrito que naquela data o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que esse novo valor passará a valer pelo período de um ano.

Para saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado e mesmo para poder fazer uma contraproposta, o inquilino pode fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora.

Se não existir acordo amigável e o proprietário entrar com “Ação Revisional”,

o juiz poderá fixar um “aluguel provisório”, que irá valer até que o valor definitivo seja fixado em sentença. Seu valor é de até 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo proprietário e, caso não concorde, o inquilino poderá pedir a revisão desse valor.

A sentença (decisão fundamentada) do juiz é que vai fixar o aluguel definitivo que, assim, passa a valer desde o início da “Ação Revisional”. Isso significa que caso o aluguel fixado em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença, depois de corrigida monetariamente, deve ser paga pelo inquilino.

Retomada do imóvel

A retomada do imóvel é a sua desocupação a pedido do proprietário.

A lei prevê como e quando o proprietário tem o direito de pedir a retomada do imóvel, durante ou após a vigência do contrato.

Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documentos com comprovação de recebimento, como notificação, carta registrada, etc.

O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Mas existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, não assine qualquer documento antes de uma orientação jurídica.

Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “Ação de Despejo”, por meio do qual um juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não dá esse direito ao locador.

Lembre-se: a intervenção do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorrerá quando não for possível o acordo ou a desocupação voluntária do imóvel.

Caso o proprietário tenha movido “Ação de Despejo” e o inquilino concorde com a desocupação, manifestando-se por meio de advogado no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a desocupação do imóvel. Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os honorários do advogado do proprietário.

Nota: caso não respeite o acordo, além de arcar com as custas, o inquilino receberá a ordem judicial de despejo.

Desocupação do imóvel por vontade do inquilino

Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo contratado poderá rescindir o contrato de locação, desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo total do contrato) ou, se não tiver nada previsto no contrato, o que for determinado judicialmente.

Há duas situações em que o inquilino não é obrigado a pagar multa: 1ª) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho a pedido do empregador e; 2ª) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nestes casos, basta que o inquilino comunique o proprietário com 30 dias de antecedência, por escrito. A comunicação deverá ser feita em duas vias e protocolada (com data e assinatura) pelo proprietário, ficando, cada um, inquilino e proprietário, com a sua via.

Denúncia vazia

Denúncia vazia é o direito de retomada do imóvel, pelo proprietário, sem a necessidade de justificativa, após o término estipulado em contrato. Ela poderá ser feita sem necessidade de notificação ou aviso prévio.

A denúncia vazia pode ocorrer:

A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.

Saiba que...

Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela(o) esposa(o) (cônjuge) ou companheira(o) e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como, por exemplo, seus filhos, desde que residentes no imóvel

Outros casos de desocupação

Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descendentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);

Também nas seguintes situações:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo

para desocupação do imóvel é de 90 dias - veja quadro a seguir);

f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo

para desocupação do imóvel é de 30 dias).

Saiba que...

...caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida, desde que o contrato contenha cláusula de vigência(*) para o caso de venda.

(*) A cláusula de vigência, nada mais é, do que o direito do inquilino de permanecer no imóvel até o final do contrato, desde que:

1. o contrato de locação seja por prazo determinado;

2. tal cláusula esteja escrita de forma expressa e clara; e

3. o contrato seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

Se não houver cláusula contratual a respeito, o novo proprietário pode notificar o inquilino para desocupação, no prazo de 90 dias.

Despejo por falta de paga mento

A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Durante o andamento da ação o inquilino pode evitar o despejo pagando o débito atualizado. Esse pagamento, porém, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.

Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.

 Fonte: Procon

Governador do Estado de São Paulo

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da Diretoria de Estudos e Pesquisas

PRO JETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO

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COLABORAÇÃO

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Colaboração especial

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