Índice
ANÁLISE DA OFERTA ...5
PESQUISAS IMPORTANTES ...6
CONTRATOS ...7
PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO
CONTRATO ...9
FORMALIDADES LEGAIS ...9
Fonte: Procon-SP
IMÓVEL USADO
CUIDADOS IMPORTANTES
PARA A COMPRA
Comprar um imóvel exige cuidados
especiais para que o comprador não seja surpreendido e tenha o seu sonho transformado
em pesadelo
Visitar o imóvel por dentro, com
calma e, preferencialmente, acompanhado por um profissional habilitado pode
parecer óbvio, mas é fundamental para observar o estado de conservação da
construção, instalações elétricas e hidráulicas, estado das portas, se não há
rachaduras ou trincas em paredes e pisos etc. Verifique se há vagas na garagem
e se é demarcada ou não, em caso de condomínios. Procure informar-se sobre o
rateio das contas – água, luz, TV por assinatura etc. Analise se a sua renda
familiar é compatível com os gastos fixos da moradia.
Vá à região do imóvel pretendido
em dias e horários diferentes: um lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado
de noite; um lugar calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis.
Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber também
se a região sofre com enchentes.
Observe
se o bairro possui a infraestrutura que você necessita: escolas, posto de
saúde, supermercados, farmácia, banco, padaria etc.
Avalie as condições do
transporte público e das vias de acesso para o trabalho, escolas, hospitais,
supermercados, farmácias, etc. Às vezes, a diferença no preço entre as regiões
pode não compensar o gasto com locomoção.
Casas térreas ou sobrados
merecem atenção especial quanto à segurança. A existência de terrenos baldios
e estabelecimentos comerciais próximos devem ser bem avaliados, assim como a
iluminação da rua.
Caso pretenda usar o imóvel para
finalidades comerciais, é importantíssimo verificar a lei de zoneamento e a
possibilidade da utilização para o objetivo pretendido.
Além disso, procure saber se
existem projetos de desapropriação para a passagem de linha de metrô ou trem, a
construção de estações ou a abertura de avenidas.
O mais importante, antes de
iniciar qualquer negociação, é uma leitura atenta da matrícula
atualizada do imóvel. Esse documento está disponível a qualquer
pessoa, bastando solicitar uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis
responsável pela região, mediante o pagamento de uma taxa.
A matrícula é o histórico do
imóvel, como se fosse seu documento de identidade (RG). Todas as informações ou
restrições, como medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção,
proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes,
ficam ali anotadas.
É
fundamental que essa certidão seja recente, expedida há menos de 30 dias. Em uma certidão antiga podem faltar
informações sobre, por exemplo, uma ação recente na Justiça que afete o imóvel,
ou até sobre a venda do imóvel para outra pessoa.
Antes de assinar qualquer
contrato, é importante verificar primeiro alguns documentos que, se não
estiverem em perfeita ordem, podem inviabilizar o negócio.
Consulte a descrição do imóvel
constante na matrícula, especialmente com relação à área construída. Todas as
modificações realizadas no imóvel, especialmente com o acréscimo de área
construída, como a construção de mais um cômodo (o “puxadinho”), a cobertura de
área ou o fechamento de espaço devem constar na matrícula. Essa verificação
deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto, mediante a apresentação da
ART/RRT. (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica para os engenheiros e RRT
– Registro de Responsabilidade Técnica para os arquitetos).
É preciso primeiro regularizar a
obra realizada perante a Prefeitura para depois proceder à regularização no registro
de imóveis. O procedimento é burocrático e pode demorar muito tempo. Também,
se não houver a regularização, o financiamento bancário poderá ser negado.
Observe que a área
construída deve ser a mesma em todos os documentos apresentados (IPTU, registro
no cartório de registro de imóveis, nas plantas apresentadas.)
Caso pretenda financiar parte do
valor, é fundamental verificar, antes da compra, as condições de financiamento
em vários bancos, comparando as taxas e encargos, verificando qual a renda familiar
que precisa ser comprovada, se existem parcelas intermediárias, qual o
percentual de comprometimento da renda e como é realizada a correção do saldo
devedor.
Quando houver a intermediação de
um corretor ou imobiliária, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da
Fundação PROCON-SP www.procon.sp.gov.br para verificar se existem reclamações contra a empresa. Consulte
também o CRECI para verificar a regularidade da inscrição dos corretores, e
realiza uma pesquisa no site Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar
se há algum processo contra o profissional ou empresa e qual é o problema de
que se trata.
Como em qualquer contratação, é
fundamental a leitura cuidadosa de TODAS as cláusulas do contrato, com perfeito
entendimento daquilo que estiver escrito. O Código de Defesa do Consumidor
determina que todo contrato deve ser redigido de forma clara, legível e que as
cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque, mas,
se necessário, consulte um profissional especializado que não tenha nenhum
vínculo com o vendedor ou que não tenha sido indicado por ele ou pelo
intermediário.
Normalmente, as negociações se
iniciam com a assinatura de contratos de promessa de compra e venda – é a partir desse ponto que se realiza a análise dos
documentos do imóvel, do atual proprietário e do comprador.
Os documentos que precisam ser apresentados são os seguintes:
- Certidão Vintenária com negativa
de ônus atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da respectiva
região. Esse documento informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos;
- Certidão de Nascimento
atualizada do atual proprietário;
- Certidões Negativas dos
Cartórios de Protesto da cidade em que reside o proprietário;
- Certidão Negativa do
Distribuidor Cível Federal, Estadual e Municipal e do Distribuidor Criminal
Federal e Estadual do proprietário;
- Certidão Negativa de Execuções
Federais, Estaduais e Municipais do proprietário;
- Certidão Negativa da Justiça do
Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como Reclamado;
- Certidão Negativa de IPTU do
imóvel;
- Declaração de inexistência de
débito condominial da unidade, assinada pelo síndico;
- Certidão Negativa da Junta
Comercial em nome do proprietário;
- Certidão de Interdição ou Tutela que indica se o imóvel tem pendências
e se o proprietário está na sua capacidade civil.
As certidões devem ser obtidas
em nome de todos os proprietários constantes na matrícula.
Quando o vendedor for casado ou
viver em união estável, devem ser apresentadas as mesmas certidões em nome do
cônjuge.
No caso de imóvel em nome de
pessoa jurídica, além das certidões em nome da empresa, devem ser exigidos os
mesmos documentos em nome de cada sócio.
Quando parte do valor for
financiado, a análise da documentação do comprador será realizada pelo banco. A
promessa de compra e venda estabelecerá o prazo no qual o comprador terá de
apresentar a liberação de crédito ao vendedor.
Também é na promessa de compra e
venda que se estabelece o valor do sinal a ser pago pelo comprador, que
normalmente é depositado em favor do vendedor. Esse valor não poderá ser
utilizado até que a documentação do imóvel, sem nenhuma restrição, seja
apresentada. Caso essa documentação não seja apresentada dentro do prazo previsto,
o sinal poderá ser devolvido ao comprador.
Quando o comprador não consegue
o financiamento ou não pode realizar o negócio por sua própria culpa, os
contratos geralmente preveem que o valor do sinal depositado será destinado ao
vendedor como pagamento de multa pelo negócio desfeito.
Quando
houver intermediação por um profissional habilitado e remunerado, deverão
constar no contrato sua qualificação completa e a da imobiliária, que serão
diretamente responsáveis por eventuais prejuízos decorrentes da prestação de
seus serviços. Fundamental também ficar previsto quem pagará a corretagem:
normalmente, esse pagamento é feito pelo vendedor ou o valor é descontado do
preço total do imóvel.
PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO
O contrato precisa conter a
qualificação das partes envolvidas, com nome completo, profissão, estado civil,
nacionalidade, CPF, RG e endereço de cada vendedor, comprador e corretor.
Tudo aquilo que foi tratado nas
conversas preliminares precisa necessariamente constar no contrato escrito
para poder ser exigido futuramente. Guarde todos os anúncios ou folhetos de
imobiliárias que oferecem condições especiais, brindes, serviços extras, etc.,
pois servem de prova da oferta realizada e obrigam a empresa a cumpri-la.
Todos os campos em branco do
contrato devem ser riscados e todas as folhas devem ser rubricadas. A indicação
de testemunhas que presenciaram a transação também é desejável.
É muito importante que o
contrato traga detalhadamente a descrição do imóvel, especialmente em relação a
itens que não fazem parte da construção, como, por exemplo, armários embutidos,
lustres, duchas e chuveiros, estabelecendo se referidos itens que foram
exibidos ao comprador no momento da visita serão entregues juntamente com o
imóvel.
Verifique, por fim, as condições
previstas para uma eventual rescisão.
É altamente recomendável que o
contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja levado ao Cartório
de Registro de Imóveis para averbação.
Essa providência, que poucos
compradores adotam em razão da taxa cobrada pelos Cartórios, garante a
realização do negócio, caso o vendedor queira desistir depois. Além disso,
evita os golpes de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e garante
a realização do negócio para aquele que registrou o compromisso.
No momento do pagamento do preço
do imóvel e da liberação de eventual financiamento em nome do comprador, também
é necessária a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa
escritura, realizada pelo Tabelião de Notas, precisa conter todas as informações
da venda, com os exatos valores do negócio realizado.
Em seguida, a escritura
definitiva precisa ser registrada na matrícula do imóvel, pois, legalmente, só
depois de realizado o registro é que se transfere sua propriedade. Um ditado
popular diz: “Quem não registra não é dono”.
Atenção: Não confundir escritura, que pode ser lavrada em
qualquer Tabelionato de Notas, inclusive em relação ao mesmo imóvel para compradores
diferentes, com certidão de matrícula, pois a matrícula é única e só pode constar em um
Cartório de Registro de Imóveis, o da região de localização.
IMPORTANTE: A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES É REGULADA
PELO CÓDIGO CIVIL, NÃO SE CARACTERIZANDO RELAÇÃO DE CONSUMO, NOS TERMOS DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
FONTE: FUNDAÇÃO DE
PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON-SP
GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO
GERALDO ALCKMIN
SECRETÁRIA DE ESTADO DA JUSTIÇA E DA DEFESA DA
CIDADANIA
ELOISA DE SOUSA ARRUDA
FUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR –
PROCON/SP
DIRETOR EXECUTIVO
PAULO ARTHUR LENCIONI GÓES
CHEFE DE GABINETE
CARLOS AUGUSTO MACHADO COSCARELLI
DIRETORA ADJUNTA DE ESTUDOS E PESQUISAS
VALÉRIA RODRIGUES GARCIA
ASSESSORA DE COMUNICAÇÃO SOCIAL
BERNADETE DE AQUINO
PRODUÇÃO
EQUIPE DE ESTUDOS E PUBLICAÇÕES
DA DIRETORIA DE ESTUDOS E PESQUISAS
PROJETO GRÁFICO E
DIAGRAMAÇÃO
CARLOS ALBERTO DAMIANO
COLABORAÇÃO
RICARDO LIMA CAMILO
NEIDE AYOUB
DIRETORIAS TÉCNICAS DO PROCON
COLABORAÇÃO ESPECIAL
Prof. MARCELO DE ANDRADE TAPAI
São Paulo2012
