29/12/2013

Dicas para venda de imóveis

uma avaliação acima do valor de mercado a principio contenta e depois frustra

ORIENTE-SE::::

ATENÇÃO REDOBRADA: Muitas pessoas ao comprar ou vender um imóvel deixa de contratar os serviços de um avaliador/corretor imparcial e acaba muitas vezes caindo na conversa de pseudo profissionais inescrupulosos que tem a tendência de supervalorizar ou depreciar o imóvel para poder captá-lo para sua carteira de exclusividade de vendas e o imóvel fica no estoque das imobiliárias por estar fora do seu real valor. “Nesses casos, criam-se uma expectativa de um valor alto no proprietário, que pode resultar em dificuldades para vendê-lo.”, prejuízo para você que não vendeu e deixou de ter a oportunidade de negociação em outras imobiliárias.


"UMA AVALIAÇÃO ACIMA DO VALOR DE MERCADO, A PRINCÍPIO CONTENTA E DEPOIS FRUSTRA POR NÃO SE CONSEGUIR VENDER".

Uma avaliação incoerente do imóvel quem mais perde é você mesmo. Contribuindo somente para o favorecimento de tal empresa/imobiliária/corretor permitindo-lhe a colocação de placa e garantindo-lhe uma propaganda gratuita. Vale ressaltar que com tantas outras opções de imóveis com custos mais acessíveis, isto levará a venda do outro, e não necessariamente ao seu imóvel.

Outro fator relevante é desmitificar conceitos de setores tradicionalistas que ainda persistem em rotular como grandes ou pequenas empresas, levando em conta somente a estrutura física do local, o que não traduz a realidade.
A expansão dos meios de divulgação tipo Internet, as suas facilidades e custos acessíveis colocam todas as empresas no mesmo patamar de igualdade e competitividade quando falamos de divulgação OnLine, portanto utilizar-se deste argumento não é uma desculpa plausível para te convencer.

"60% do processo de compra de imóvel é feito na internet, diz executivo do Google"

Vivemos em tempos de internet, era digital, as informações chegam a milhares ou milhões de pessoas em instantes. A grande maioria dos compradores consulta primeiro a internet e depois busca um profissional e/ou vendedor. Normalmente, ele já sabe sobre o que está procurando muito mais do que o próprio profissional. O mercado não tem mais lugar para o jeitinho....

Um ponto importante para você determinar a empresa para negociar seu imóvel seria TAXA DE EMPATIA que determinado público tem com a empresa em face sua prestação de serviços, etc... 
Atualmente os consumidores já contam com vários sites que propiciam saber como anda a reputação da empresa.



Lembre-se, o seu imóvel só vale o preço que alguém estiver disposto a pagar por ele.

Preço: Fique atento para saber se o preço está de acordo com a valorização do local. É normal que você valorize um pouco mais seu imóvel, pois haverá negociação até que a venda seja feita. Mas tome cuidado para não supervalorizar o imóvel a ponto de não dar nem chance para que possíveis compradores se interessarem por ele.

Segundo especialistas, a definição do preço significa 80% do êxito da venda. Se o produto está fora da projeção do mercado a venda simplesmente não acontecerá!
Hoje, com a maior facilidade de acesso as informações, compradores e possíveis interessados sabem exatamente quais imóveis figuram entre aqueles com preços abusivos.

Atenção também, para não deixar o preço muito abaixo do normal, isso pode dar a impressão de que o imóvel está com algum problema, por isso o preço está tão baixo.

Vale a pena ressaltar que quanto mais tempo você levar para vender um imóvel, maiores serão os gastos com impostos e manutenção, e mais dinheiro você estará perdendo por deixar o imóvel parado.

Esta tabela simples exemplifica o comportamento do mercado:



Em se tratando de profissionais da área,
Evite corretores bonzinhos de mais.

Para conseguir a exclusividade, o corretor supervaloriza o imóvel e depois não consegue vendê-lo, claro.
Corretor despreparado não transmite confiança, acaba não conseguindo fazer uma consultoria de vendas (sua função precípua). O resultado normalmente é o proprietário definindo o preço de venda do imóvel (à despeito de toda a experiência de mercado que o profissional contratado possui, com chances reais de avaliar o imóvel corretamente). O corretor, para não contrariar o cliente e obter a exclusividade, aceita os termos. O resultado dessa relação é quase nulo: o imóvel não é vendido e o proprietário culpa o corretor e a exclusividade.

NOTA: Na qualidade de prestador de serviços está o corretor sujeito às regras contidas no Código de Defesa do Consumidor, dentre as quais a exarada do inciso II do Artigo 6º do CDC (Art. 6º São direitos básicos do consumidor: II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;).
Quando a Autorização de Venda com exclusividade é má utilizada - Quando se deturpa sua finalidade, ou seja, ao invés desta contração garantir direitos e obrigações para os contratantes, ela é utilizada unicamente para angariar o imóvel mantendo o proprietário preso a um prestador de serviços que, nestas circunstâncias, muito provavelmente super-avaliou o imóvel para ganhar a concorrência.
Com este procedimento invariavelmente não se atinge a finalidade “venda do imóvel’ dentro de um prazo razoável, tendo criado no proprietário expectativas que não irão se concretizar, posto que o mercado têm suas próprias regras e a elas terá que se subordinar este proprietário que induzido acreditou poder comercializar seu imóvel por um valor acima do real.
Na verdade o uso torpe desta autorização com exclusividade trás uma ilusão de vantagem ao Corretor, considerando que o dano comercial e moral a sua pessoa são extremamente danosos. Também danos materiais e morais ao proprietário que cria uma expectativa que não se realiza e acaba sucumbindo a realidade do mercado para a qual não estava preparado.

O corretor ou imobiliária obtém a exclusividade, mas não se esforça para vender o imóvel, não anuncia, não faz parceria, fica esperando o cliente comprador “cair do céu”;
Falta de profissionalismo existe em todas as áreas e o mercado imobiliário não está livre disso. Ainda hoje existem corretores ou imobiliárias que não fazem parcerias para a venda e tem uma sobrevida curta no mercado. Acontecem situações em que o profissional faz uma captação ruim (principalmente avaliando mal o imóvel ou simplesmente aceitando o preço que o proprietário definiu) e acaba não trabalhando a venda, não fazendo anúncios nem parcerias.

NOTA: É obrigação e de direito o proprietário ver seus imóveis anunciados em jornais, internet e mídias de grande circulação, para isto é que foi celebrado o contrato de exclusividade. Para se vender o imóvel .
Qualquer contrato possui um prazo  de vigência , podendo ser prorrogado ou cancelado, de acordo com a vontade das partes, ou seja, o proprietário possui, sim, a livre escolha de querer contratar  um determinado corretor, se não estiver satisfeito com o mesmo poderá também rescindir o contrato de intermediação imobiliária e contratar outro.

Em suma:
Sinônimo de respeito ao proprietário é o corretor exigir contrato de intermediação imobiliária e definir o preço de venda do imóvel através de uma avaliação séria. Se não houver acordo, o corretor de imóveis deve declinar da tarefa: melhor recusar um imóvel do que prestar um desserviço ao proprietário.
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Vale ressaltar aos desinformados que persistem na prática de querer levar vantagens que do mesmo modo existe um código de ética da categoria, para normalizar a profissão.
É vedado ao corretor de acordo com a ética profissional, dentre outros atos considerados antiéticos, receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI, ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados. 
Ou, ainda, praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas, além de reter em suas mãos negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo.

RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que nãocorrespondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.



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